怀政办发〔2020〕31号
各有关单位：
《怀柔区无物业小区实行物业管理工作实施方案（试行）》已经区政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
北京市怀柔区人民政府办公室
2020年10月21日
（此件公开发布）
怀柔区无物业小区实行物业管理工作实施方案
为进一步加强本区物业服务管理，改善居住环境,提高居民生活质量,建立无物业小区物业管理体系，提升物业管理水平，依据《北京市物业管理条例》《全市街道工作和“吹哨报到”改革联席会关于印发<物业管理重点问题试点工作方案>（修订稿）的通知》（街道改革发〔2019〕3号）、《市住房城乡建设委关于建立我市实施综合改造老旧小区物业管理长效机制的指导意见》（京建发〔2018〕255号）等有关文件精神，结合本区物业管理工作实际，特制定本方案。
一、指导思想
坚持以党的十九大精神为指导，深入贯彻落实习近平总书记视察北京重要讲话精神，以保障民生、改善居住环境为目标，逐步探索和构建我区无物业小区实施物业服务管理长效机制。
二、工作目标
以“保基本、抓规范、促提升”为准则，在从严规范物业管理行为基础上，以业主需求为导向，逐步实现无物业小区“有安全防范、有绿化养护、有基本维修维护、有停车管理、有卫生保洁管理”的“五有”目标，力争实现怀柔区住宅小区物业管理全覆盖，实现从政府扶持的准物业模式向市场化物业模式转变。
三、适用范围
原镇乡街道管理的无物业小区。
四、工作原则
（一）坚持党的领导、政府主导、居民自治、专业化管理相协调原则。坚持党建引领，强化属地责任，将物业管理工作纳入社区治理体系，激发居民参与社区治理的积极性和主动性，聘请专业物业管理企业，促进无物业小区管理水平提升。
（二）坚持着力改善居住环境原则。围绕“民有所呼，我有所应”，建立无物业小区实施物业服务管理长效机制，规范小区管理，着力改善居住环境，进一步提升小区物业管理服务水平，助力幸福美丽现代化新怀柔建设。
（三）坚持以业主缴费为主、政府扶持为辅相结合原则。实施物业服务管理后的无物业小区物业服务费用由业主缴纳，镇乡街道可结合实际情况予以支持。
五、组织机构
成立由区长任组长、主管副区长任常务副组长，区委组织部、区委宣传部、区住房城乡建设委、区发展改革委、区国资委、区城市管理委、市规划和自然资源委员会怀柔分局、区财政局、区委社工委区民政局、区人力资源社会保障局、公安分局、区城管执法局、区司法局、区园林绿化局、区水务局、区市场监管局、区经济和信息化局、区人防办、龙山街道、泉河街道、怀柔镇、杨宋镇、庙城镇、桥梓镇、北房镇、雁栖镇、怀北镇主要领导为成员的无物业小区管理工作专班，负责统筹推进无物业小区物业管理工作的落实。工作专班办公室设在区住房城乡建设委，区住房城乡建设委主要领导任办公室主任，负责制定无物业小区实施物业管理工作方案、任务部署、总体协调、检查指导、情况汇总、总结上报等工作。
六、职责分工
（一）区委组织部负责统筹指导无物业小区党建引领工作，指导党员、干部在物业管理工作中发挥积极作用，按时缴纳物业费，自觉遵守小区公共秩序。
（二）区委宣传部负责无物业小区实行物业管理的宣传工作，提高居民对物业服务的认识，引导居民积极参与和支持物业管理工作。
（三）区国资委负责加强对国有物业服务企业的指导监管，支持国有企业开展物业管理工作，督促区国资委所监管的国有企业在职员工缴纳物业费。
（四）区住房城乡建设委负责物业管理的监督管理工作。指导镇乡街道实施无物业小区开展物业管理相关工作，负责物业管理相关法律法规的政策解答及培训，聘请第三方评估机构评估小区服务标准、物业服务费标准。
（五）区人力资源社会保障局负责指导参与社区劳动用工工作。
（六）区城市管理委负责住宅小区垃圾分类指导、检查工作。
（七）区经济和信息化局负责指导企业和居民诚信体系建设工作。
（八）镇乡街道负责无物业管理小区实施物业管理工作的具体实施。一是负责确定实施物业工作的无物业小区，组织人员参与物业服务工作。对物业服务即将到期的小区，负责与物业服务企业对接前期工作，杜绝再出现无物业失管小区。二是负责向居民宣传无物业小区实施物业管理工作，让广大业主了解物业服务、理解物业服务，树立正确的物业服务消费观念，主动缴纳物业费，促进物业服务良性循环。三是负责组织成立业主大会、业主委员会、物业管理委员会、小区议事协调委员会等业主组织，确定小区管理模式、物业管理单位、物业服务内容、服务标准、服务费用等相关事项，协调处理物业纠纷，协助完成小区共用部位承接查验工作。四是无物业管理小区引入物业管理后，镇乡街道要及时指导业主委员会（物业管理委员会）组织业主以业主大会投票表决形式，通过小区物业管理合同，确定物业服务标准、物业服务收费标准，签订物业服务合同，合同签订时限3年，可以按照市场化标准，适当调节物业费。五是负责定期组织对无物业小区实施物业服务履约评价工作，开展日常检查监督，发现问题，及时沟通、督促解决、化解基层矛盾。
（九）物业服务企业负责按照物业服务合同具体开展物业管理工作。一是按照《北京市物业管理条例》相关规定，在相关小区业主大会和业主委员会组建前，未实施正规物业管理模式时，暂由怀胜物业公司代为管理泉河街道辖区内无物业小区物业管理工作,暂由兴怀好管家物业公司代为管理龙山街道辖区内无物业小区物业管理工作,其他相关镇乡根据实际情况自主安排辖区内无物业小区物业管理工作。待相关小区组建业主大会和业主委员会后，遵照业主意愿，确定聘用物业企业，签订物业服务合同，明确服务内容及收费标准。二是物业服务企业在进驻小区前，要向所在镇乡街道和社区居委会提交物业服务方案（包括岗位人员配备标准、工作时间、特约服务项目、特约服务收费标准）；进驻小区后，物业服务企业要按照行业主管部门要求，依法依规、达标履约。三是在物业服务过程中，物业服务企业要主动向镇乡街道和社区居委会汇报物业服务情况，接受镇乡街道考核考评，接受居民监督。
（十）无物业小区管理工作专班其他各成员单位按照各自职责，负责物业管理区域内相关的监督管理工作。
七、物业服务内容、收费标准及补助资金安排
（一）物业服务内容
1.基本服务。指小区内公共区域的基本服务和管理，包括公共区域内环境卫生、绿化基本养护、小区内共用部位及共用设备设施基本运行维护、公共能源消耗等服务。
2.公共秩序服务。指在服务管理的多个相邻或相近小区所处的整个管理区域内，统一配备24小时值班的专职公共秩序维护人员，对所管理的小区实施治安巡逻、消防巡视和消防器材管理维护等服务。
3.封闭管理服务。指专项封闭管理服务，在业主有意向和要求，且具备实行封闭管理的特定住宅小区内，配置24小时值班的专职秩序维护管理人员，对小区实行封闭式管理的特定服务。
4.高层服务。指对高层住宅提供电梯运行维保检测、消防设施维修、高区供水等基础服务。
（二）物业服务建议收费标准
建议以服务内容为依据，业主大会和业主委员会参照以下物业服务建议收费标准，与物业服务企业确定服务内容及收费标准。
1.多层小区物业服务建议收费标准。实施基本服务的多层小区建议按照1.05元/月·平方米收取物业服务费；实施基本服务+公共秩序服务的多层小区建议按照1.47元/月·平方米收取物业服务费；实施基本服务+公共秩序服务+专项封闭管理的多层小区建议按照1.69—3.59元/月·平方米收取物业服务费。
2.高层小区物业服务建议收费标准。实施基本服务的高层小区建议按照1.53元/月·平方米收取物业服务费；实施基本服务+公共秩序服务的高层小区建议按照1.95元/月·平方米收取物业服务费；实施基本服务+公共秩序服务+专项封闭管理的高层小区建议按照2.6元/月·平方米收取物业服务费。
3.多层带电梯小区物业服务收费标准参照高层小区建议收费标准。
（三）补助资金安排
在正式签订物业服务合同前，区政府根据物业服务企业经第三方审计核实后的收支缺口情况适度安排补助资金，原则上不超过2年，所需资金纳入相关街道预算。
八、保障措施
（一）加强组织领导。物业管理工作是重要的民生事项，各成员单位要高度重视，落实“一把手”责任，将此项工作看重、看大、看急，加强部署，明确牵头领导、责任部门和具体人员，统筹谋划、全力推进，严格按照本方案职责分工将工作落到实处。
（二）充分发挥党建引领作用。充分发挥镇乡街道党工委在无物业小区物业管理工作中的领导作用，深化党组织领导下的社区居委会、物业服务企业和业委会联动机制，全面推进“双向进入、交叉任职”，实现合作共建、融合共享、共同发展。
（三）加强培训宣传引导。充分利用各种媒体资源，全面向业主普及宣传物业管理方面的法律法规，引导业主转变观念，树立权利责任意识，自觉遵守小区公共秩序并及时缴纳物业费。