根据市农委、市农村合作经济经营管理办公室《北京市农村工作委员会北京市农村合作经济经营管理办公室关于全市设施农业用地合同清理中有关问题合同整改工作的函》京政农函【2018】35号及区经管站《关于对2017年我区录入“北京农村管理信息化综合应用平台”中存在的3331份问题经济合同进行清理和规范的通知》要求,对所有问题经济合同进行清理规范(包括设施农业合同),结合我镇实际情况,制定本实施方案。
一、问题合同基本情况
我镇截止到2017年底,农村管理信息综合应用平台上录入问题经济合同总数621份,其中存续的合同598份,终止合同23份。涉及存在问题合同的村八个,问题经济合同598份,主要问题是租赁合同期限约定超过法定期限20年的84份,拖欠租金及承包费合同478份,文本、合同条款不规范的21份,没有续签的7份,合同期限约定超过法定期限并约定土地征占补偿归承租方的8份。具体情况如下:
(一)西庄村,农经平台上问题经济合同24份,其中存续的合同10份,问题类型是合同期限约定超过法定期限。
(二)龙各庄村,农经平台上问题经济合同62份,实际问题合同6份,问题类型是合同期限约定超过法定期限。另外56份问题类型也是合同期限约定超过法定期限,属于录入错误待调整平台数据;实际问题类型是合同履行方面的问题即没交承包费。
(三)邓各庄村,农经平台上问题经济合同9份,问题类型一是约定土地补偿归承租方,二是其中8份合同期限约定超过法定期限;
(四)东庄村,农经平台上问题经济合同7份,问题类型是其他方面的问题即没有续签;
(五)河防口村,农经平台上问题经济合同14份,问题类型是12份拖欠租金,并且其中有2份合同期限约定超过法定期限;另有2份合同期限约定超过法定期限;
(六)神山村,农经平台上问题经济合同416份,其中存续的合同413份。问题类型一是合同期限约定超过法定期限的11份,二是村未收租金的402份;
(七)大水峪村,农经平台上问题经济合同47份,其中存续的合同45份。问题类型一是合同期限约定超过法定期限的25份,二是文本及条款约定不规范的20份;
(八)椴树岭村,农经平台上问题经济合同42份,其中存续的合同38份。问题类型一是合同期限约定超过法定期限的30份,二是拖欠租金的8份;
二、法律法规及政策依据
1.《中华人民共和国土地管理法》。
2.《中华人民共和国农村土地承包法》。
3.《中华人民共和国合同法》。
4.《中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法》(农业部令第47号)。
5.《中共北京市委农村工作委员会北京市农村工作委员会关于进一步规范本市农村土地承包经营权流转工作的若干意见》(京农函﹝2010﹞6号)。
6.《北京市农村工作委员会关于进一步加强全市农村集体土地承包及流转管理工作的通知》(京政农发〔2017〕32号)。
7.《北京市农村合作经济经营管理办公室关于印发<农村集体经济合同清理中若干问题处理的政策指引>的通知》(京农经〔2013〕41号)。
三、整改工作基本原则
(一)坚持依法合规原则
规范农村经济合同(包括设施农业用地承包及流转合同),要严格按照法律、法规、政策的规定,以事实为依据、以法律为准绳。
(二)坚持公平合理原则
合同整改应尊重历史、面对现实,要从维护合同双方当事人的合法权益出发,分门别类、公平合理地进行整改。
(三)坚持保障权益原则
通过清理整改工作,发现并纠正合同中存在的问题,有针对性地完善经济合同管理制度,切实维护农村集体和合同当事人的利益。
(四)坚持维护稳定原则
合同整改要讲究工作方法,以稳定为前提,协调好各方利益。要加大调解力度,争取广大干部群众的理解和支持,尽量使问题化解在基层。
四、合同的主要内容及订立程序规范标准
(一)合同条款及内容
1.双方当事人姓名(名称)、住所、签字等记载齐全。
2.地块名称、坐落及面积描述清楚。
3.明确土地用途,要有依法保护耕地、不得进行违法违规建设的约定。
4.承包合同期限要符合法律法规和政策规定,流转合同期限不得超过承包合同的剩余期限。所有租赁合同的期限不得超过20年,其中:原承包合同剩余期限不足20年的,相应的租赁合同也不得超过承包期剩余期限。
5.明确约定土地承包及流转价格、支付方式,有价格递增机制。
6.明确约定双方当事人的权利、义务以及安全生产责任。
7.明确约定当前地上附着物及相关设施作价和归属,合同到期后地上附着物及相关设施的归属或处置办法;各项涉农政策性补贴的归属;土地被征收、征用依法应获得的地上附着物和青苗补偿费归属。
8.明确约定双方当事人各自承担的违约责任。
9.明确约定发生纠纷的解决办法。
(二)履行程序及审批备案手续
1.接转方以转包、出租方式接转农户承包地再次流转的,应经原承包农户书面同意。
2.村集体直接发包或出租统一管理的土地(包括未确权到户的土地、确权确股(利)的土地),应当履行民主决策程序,其中,发包或出租给本集体经济组织以外的单位或个人的,还应当报镇政府审批,并经北京农村产权交易所交易。
3.已经承包或租赁村集体统一管理的土地再次流转的,应当经村集体同意并履行民主决策程序;流转给本集体经济组织以外的单位或个人的,仍应报镇政府审批,并经北京农村产权交易所交易。
4.对以前已生效的没有经过民主程序的经济合同,经村民代表大会对“原没有经过民主程序的经济合同,经清理规范后视同通过了民主程序”进行表决,表决通过后视同经过了民主程序。
5.严格履行规范程序,防止农户承包土地和集体统一管理的土地反复多次流转。
6.流转双方签订的土地流转合同应当依法报镇政府和村集体经济组织两级备案。
五、整改工作具体内容
(一)对经济合同内容违法违规的,要采取有效措施,指导村集体依法确认合同无效。对进行了清理规范的,经双方当事人协商同意,也可按照规范要求重新签订合同。
(二)对经济合同内容依法合规,但在履行过程中进行违法违规建设的,要配合有关部门,指导村集体经济组织依法解除合同。对已按照要求对违法违规建设完成整改的,经双方当事人协商同意,也可不解除合同,但承包或租赁方必须按照发包或出租方的要求,作出不再搞违法违规建设等内容的书面承诺。
(三)对未经原承包农户同意再次流转的合同(转让合同除外),要补办原承包农户书面同意手续。对产生争议的,依法通过调解、仲裁、诉讼等途径妥善处理。
(四)对村集体统一发包、出租以及接转方再次流转的合同,要按照要求履行民主决策程序。出租、流转给本集体经济组织以外的单位或个人的,应报镇政府审批,并经北京农村产权交易所交易。村集体经济组织必须发挥好组织管理作用,镇政府要依法履行审批职责,进一步依法落实“村地镇管”机制。
(五)对多次流转的合同,要按照土地承包及流转链条,对每份合同认真进行梳理,积极采取措施,引导村集体或者承包农户与现经营主体直接签订合同。
(六)凡属于租赁性质的合同,按照《中华人民共和国合同法》的规定,1999年10月1日以后签订的租赁合同期限超过二十年的,应通过协商修改合同或签订补充协议,将合同期限缩短到二十年以内。1999年10月1日以前签订的租赁合同期限超过二十年的,可以通过协商重新签订,将年限变更为原合同的剩余未履行年限,剩余年限超过二十年的,重签新合同最多只能签订二十年。家庭承包土地流转的,流转的期限不得超过承包期的剩余期限。
(七)对土地用途、价格递增机制、权利义务、地上附着物及相关设施归属、违约责任等约定不明确,签章手续不全,标的描述不清的书面合同,村集体经济组织可以通过协商,采取签订补充协议、修订完善有关合同条款、补齐签章手续或重新签订合同等方式进行规范。采取口头合同形式或者书面合同遗失的,要补签书面合同。
(八)需要补签、改签、重签以及新签农业用地(包括设施农业)合同,应当采用2017年市农经办印发的《北京市农村土地家庭承包及流转合同示范文本》。
六、工作要求
(一)健全组织机构,明确职责分工
成立农村经济合同清理规范工作领导小组,镇长任组长,主管经管、城建及拆违的副镇长任副组长,镇经管科、农发办、村镇办、拆违办、司法所等科室负责人,各行政村村集体经济组织负责人为成员,领导小组下设经济合同清理规范工作办公室,办公室设在镇经管科。
经管科负责工作方案制定、工作部署、问题合同整改具体指导等工作;农发办负责设施农业用地基础数据的提供、核对工作;村镇办负责协助各村确定土地性质,明确土地用途;拆违办负责对经济合同内容依法合规,但在履行过程中进行违法违规建设的,配合经管部门指导村集体经济组织依法解除合同;各村集体经济组织负责将所有问题合同全部按照本方案要求逐件进行审查,对存在的问题,积极采取措施及时整改,对暂时无法整改到位的,要挂账处理,逐步解决,并对本次清理规范情况进行认真总结,找出问题并分析问题产生的原因,提出防范流转合同风险的措施,形成总结报告,对于设施农业用地问题合同,要按照“一链一档”的要求建立设施农业用地专项合同档案并报镇经管科备案,司法所负责合同清理规范工作过程中相关司法解释等工作。
(二)时间要求
各村集体经济组织要将问题合同整改情况及总结报告于10月10日前报镇经管科,由镇经管科统一收集汇总于10月20日前上报区经管站。
(三)考核问责
此次合同清理规范工作,各村经济组织负责人为第一负责人,村助理会计为直接负责人,各村应成立专门工作小组,具体负责此次工作。本次问题经济合同整改工作与各村主要领导经济责任审计结果、村集体年终评优评分工作直接挂钩,对推诿扯皮、措施不力、问题严重、工作不到位的将按照相关规定予以问责。
附件:怀北镇农村经济合同清理规范工作领导小组名单
北京市怀柔区怀北镇人民政府
2018年8月31日
北京市怀柔区怀北镇人民政府办公室2018年8月31日印发
附件:
怀北镇农村经济合同清理规范工作
领导小组名单
组长:孙学军党委副书记、镇长
副组长:彭兴华副镇长
汪俊梅副镇长
于春生副镇长
成员:经管科高丽静
农发办王东丽
村镇办贺晓飞
拆违办王兵
司法所沈健壮
西庄村集体经济组织负责人林建和
龙各庄村集体经济组织负责人白玉军
邓各庄村集体经济组织负责人田洪祥
神山村集体经济组织负责人张祖林
新峰村集体经济组织负责人王春青
东庄村集体经济组织负责人魏尚谊
河防口村集体经济组织负责人李小春
椴树岭村集体经济组织负责人黄学良
大水峪村集体经济组织负责人王来
怀北庄村集体经济组织负责人孟宝华