案情简介

　　蒋某是郑州人，在北京工作，在北京昌平与某村村委会签订协议，某村把村里的一块空地作为宅基地划给蒋某，蒋某可以在上面建设住宅并经营生意，蒋某一次性付给某村20万元作为宅基地使用费。蒋某能取得该块宅基地的使用权吗？

　　以案释法

　　蒋某不能取得该宅基地的使用权。

　　我国实行的是严格的土地管理制度。宅基地是农民的基本生活保障，国务院和国土资源部自1999年起曾多次发文严禁城镇居民购买农村宅基地，同时禁止农民的住宅向城市居民出售。关于农村宅基地能否向城市居民转让的问题，在司法实践中也采取禁止转让的做法。如果双方对此存在争议而诉至法院，法院会判决转让协议无效。本案中蒋某是城镇居民，因此不能在农村取得宅基地。

　　法条链接

　　《中华人民共和国物权法》

　　第一百五十三条  宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。

　　《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》

　　（十）加强村镇建设用地的管理。……加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购买宅基地。

　　《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》

　　（十三）……严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。

　　律师提示

　　农村的地，不是你想买就能买，想建房就能建房的。只有国家审批过的宅基地，当地集体经济组织的成员才有资格建房。即便是你买了块宅基地，最终建房时，还必须以买主的名义建房。因为在法律上，城里人根本就没这个资格。

　　依现行的国家政策、法律规定，这种房子是不可能办理过户的。卖主随时可以反悔，你家只能要求退回建房付出的成本，或者再算个利息给你。

　　如果缺土地证、规划证等国家的正式开发审批手续。你买来的，也只是所谓的“小产权”房，其实也只是村里承认，别人不会来跟你抢罢了。“小产权”房在性质上是违法建筑，随时可能面临被扒的风险。

　　如果遇到拆迁，国家有补偿时，卖主见利忘义反悔的，占绝大多数。特别是到了下一代时，宅基地拥有者的后代一后悔，打起官司来，城里人输掉的概率极高，因为法律规定；对房屋的认定是以登记为准，这房产证永远是人家的名，私底下的买卖协议毕竟顶不上房产证管用呀。买主到头来往往被搞得焦头烂额、精疲力竭，弄到最后的结果还是“竹篮打水一场空”！

　　稿件来源：“ 首都律师以案释法讲堂”微信公众号