案情简介

　　某物业公司与某小区业主委员会签订《物业服务合同》，并在合同签订后依约为该小区提供物业管理服务。黄某作为小区业主，在获得物业公司提供的物业管理服务后，以其个人并未与物业公司签订物业服务合同并且物业服务不到位为由（没有提供相关证据证明），拒绝缴纳物业费。物业公司多次催要，黄某拒不交纳，故诉至法院。

　　以案释法

　　业主委员会作为业主大会的代表机构，其签订的《物业服务合同》对小区全体业主具有约束力。黄某作为业主，在获得物业公司提供的物业服务后，应当向物业公司交纳物业费。同时，黄某对其提出的"物业服务不到位"的抗辩意见未能提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。故黄某应向物业公司支付物业费及逾期付费的违约金。

　　法条链接

　　《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

　　第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。

　　《物业管理条例》

　　第四十一条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

　　律师提示

　　在物业纠纷审判实践中，业主多以物业公司服务不到位、物业公司选聘程序不合法、业主并非合同当事人这三大事由进行抗辩，针对上述情况，法律和司法实践通常按照以下方式进行处理：

　　（1）当业主以物业公司服务不到位进行抗辩时，如果物业公司基本履行了物业服务义务，只是存在部分的瑕疵，并不构成根本违约。此时，物业公司已履行了合同的主要义务，业主应当承担支付物业服务费的义务，但依法享有要求物业公司继续履行和采取补救措施的权利。

　　（2）当业主以其并非合同当事人进行抗辩时，按照法律规定，建设单位与物业公司签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由，或仅以未享受或者无需接受相关物业服务为由提出抗辩的，法院不予支持。

　　（3）当业主以物业公司选聘程序不合法为由进行抗辩时，按照相关法律的规定业主对于物业公司选聘程序或物业服务质量存在质疑，可向住建部门、街道办、社区等机构反映、表达意见，妥善处理纠纷，并不能据此拒交物业费，否则，在没有充足证据证明物业服务存在质量问题的情况下，应按约定付费，并承担违约责任。

　　最后需要提醒业主的是：以上述事由进行抗辩时要提供相应的证据，否则可能直接导致诉请被法院驳回。

　　来源:首都律师以案释法讲堂